“现在(zài)的房(fáng)地(dì)产很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席(xí)经济(jì)学家洪灏(hào)向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示(shì)，房(fáng)地产行业分化(huà)的愈(yù)加明(míng)显，让机构和投资者(zhě)的关注度(dù)从板块向(xiàng)单个标(biāo)的转(zhuǎn)移。上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业来(lái)看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地产(chǎn)都已(yǐ)经双(shuāng)杀(shā)到了最底部，而(ér)且是反复地杀到了底部，再往(wǎng)下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如(rú)何(hé)寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要(yào)非常小心，避免选了半(bàn)天，标的公(gōng)司出现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的(de)、杠杆(gān)率较低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果(guǒ)关注一下今年(nián)房地产的开(kāi)发资金来(lái)源，可以(yǐ)发现，其(qí)实银行的(de)信贷倾向是(shì)不太愿(yuàn)意给房企贷款(kuǎn)的，房企的主(zhǔ)要(yào)资金(jīn)来源来(lái)自新盘的销(xiāo)售。但今年(nián)新房的销售(shòu)情(qíng)况相(xiāng)较一般(bān)。再关注一脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思下，哪些(xiē)房企(qǐ)能从(cóng)银行拿(ná)到钱，其实主要(yào)还(hái)是那些有国企背景(jǐng)的房企，民营房企相对比较困难(nán)，所以整(zhěng)个行业(yè)出现了一个很(hěn)明显的(de)分化，无论是在销售，还是融资等各个方(fāng)面都非常明显。现在有(yǒu)国(guó)资背景的房企在(zài)资本市场表现相(xiāng)对较(jiào)好，但没有国资背景的民营房(fáng)企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地(dì)产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻(xún)找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到(dào)如何挖掘，我(wǒ)们会特别(bié)重视(shì)企业的(de)成本优势(shì)，更具体一点(diǎn)，就(jiù)是它(tā)的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利(lì)润率(lǜ)是不是行业内(nèi)最高的；融资(zī)成本是否是行业内最低(dī)的；建安成本是否(fǒu)也是(shì)业内(nèi)最低的；这些都(dōu)是我们(men)看重(zhòng)的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能够同时满足上述(shù)条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分(fēn)房企出(chū)现了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光(guāng)明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国(guó)央(yāng)企房(fáng)企也踩了“三道(dào)红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需(xū)警惕其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国(guó)央企房(fáng)企，其财务指标称(chēng)得(dé)上完全健康的仍(réng)是少(shǎo)数。而更加值(zhí)得(dé)注意(yì)的是，在2022年，不(bù)少国(guó)企，甚至(zhì)地方国(guó)企(qǐ)开始大(dà)举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着(zhe)国(guó)央(yāng)企的(de)资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛(chí)有(yǒu)度(dù)尤为重要(yào)，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观的预判未(wèi)来(lái)市场，以(yǐ)及(jí)过(guò)于(yú)激进(jìn)的扩张拿地节奏也(yě)有(yǒu)可能让房企重蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其(qí)配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年(nián)，连(lián)续4年的净借(jiè)贷比例都维持(chí)在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其开(kāi)始(shǐ)在一线城(chéng)市进(jìn)行大举拿地，净(jìng)负债(zhài)率也由此前(qián)的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此同时(shí)，该房企新购(gòu)入地块也实现了快速(sù)的开盘利用率，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘(pán)入市(shì)。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的(de)特点。一方面，在于它本身储备了(le)很(hěn)多弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一半也(yě)主要(yào)集中(zhōng)在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企的(de)扩张(zhāng)速(sù)度(dù)让人感觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会(huì)时要出手，但出(chū)手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但(dàn)未来(lái)的两年(nián)市场没(méi)有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如(rú)何来(lái)衡量一(yī)家房企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是(shì)看(kàn)房企的净负债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过于快速了(le)。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当(dāng)前房(fáng)地产行业的复苏速度(dù)并没有(yǒu)那么快，所以要规避公(gōng)司净负债率提高(gāo)到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊》对在2022年(nián)拿地(dì)较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国(guó)金(jīn)茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保(bǎo)利发展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中(zhōng)国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖(hú)集团等房(fáng)企在践(jiàn)行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负(fù)债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他(tā)们是以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但(dàn)在各(gè)维度的(de)实(shí)际表现上，国央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企的(de)融资成本更低，融资(zī)渠道(dào)也(yě)更顺畅，能(néng)够做到想融就融，这样，国央企自然(rán)而(ér)然就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营房企(qǐ)，机构更加看好(hǎo)国央企，但(dàn)这也并不(bù)意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机构的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集(jí)团的十大(dà)流通股东中新(xīn)进了(le)“中国工商银行(xíng)股(gǔ)份有限公(gōng)司－景(jǐng)顺(shùn)长城中国回(huí)报灵活(huó)配置混合型证券投资基金”“全国(guó)社保基金(jīn)一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私(sī)募(mù)珠海阿巴马(mǎ)资(zī)产管(guǎn)理有限(xiàn)公司就长(zhǎng)期持有滨江集(jí)团。根(gēn)据(jù)一季报(bào)，该资产公司的几只产品合计持有滨(bīn)江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)的受青(qīng)睐(lài)，和其自身的基本面(miàn)表(biǎo)现(xiàn)存在(zài)一定关系。2020年(nián)以来的近三年(nián)时间，房地(dì)产市场整体在(zài)走“下坡路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土(tǔ)房企(qǐ)的滨江集团仍(réng)是(shì)表现出(chū)较(jiào)强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨江集(jí)团在业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规(guī)模、新(xīn)增土储、股(gǔ)价表现等多维(wéi)度都表(biǎo)现了较强的(de)增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归(guī)母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一(yī)季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍(réng)能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭(háng)州的战略(lüè)布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团(tuán)有近七成营收来(lái)自杭州(zhōu)地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续(xù)稳(wěn)居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的土储补充同样(yàng)较为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续(xù)稳居(jū)杭州的本土(tǔ)第一。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在(zài)杭州的较(jiào)突出(chū)表现，也让滨(bīn)江集团的房企排名(míng)迅速提(tí)升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名(míng)已冲进前十(shí)，根(gēn)据(jù)中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江集团股价翻了(le)超一倍以上，而近期，滨江集(jí)团更是迎来多(duō)家(jiā)机构的(de)集中调(diào)研。滨(bīn)江集团发布公(gōng)告(gào)表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老(lǎo)、新(xīn)华(huá)养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地产开(kāi)发只是房地(dì)产产业(yè)链上的中游(yóu)环节，其上游(yóu)主要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应用行(xíng)业主要包括中介服务(wù)、家用(yòng)电器(qì)、物业管(guǎn)理、家居用品(pǐn)。综合(hé)《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环(huán)节与(yǔ)上游材(cái)料(liào)端(duān)息息(xī)相(xiāng)关，新盘开(kāi)工不(bù)足导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思(sī)路(lù)渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在(zài)进(jìn)入(rù)存量(liàng)房(fáng)时代(dài)，所以对地产产(chǎn)业链，尤(yóu)其(qí)是偏(piān)消费(fèi)属性(xìng)的(de)家装家居领域(yù)，我们相对(duì)看好(hǎo)，因为居民保有的住房规模越(yuè)来(lái)越大，随着(zhe)时(shí)间的增加，内装更(gèng)新的需求(qiú)也会越来(lái)越多。美国过去的(de)数据充(chōng)分说(shuō)明了这一(yī)点(diǎn)，在新(xīn)房销售见顶(dǐng)之(zhī)后，家(jiā)具(jù)消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对(duì)于(yú)地产产业链，我们相(xiāng)对看好和(hé)内装(zhuāng)相关的行业，例(lì)如消费(fèi)建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示(shì)。

　　而根据(jù)《红周刊(kān)》对下(xià)游(yóu)细分中相关赛道龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统计，目前暂(zàn)居前两位的(de)都是来自家纺赛(sài)道(dào)的公司(sī)，它(tā)们分别是富(fù)安娜和(hé)水星家纺，特别(bié)是前者(zhě)在月线连收七(qī)根阳线的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安(ān)娜主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家居(jū)、睡眠(mián)家居、生活类(lèi)产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗(qí)下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报(bào)告显(xiǎn)示，报告期(qī)内，富安娜(nà)实现营业(yè)收入(rù)约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实现归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利(lì)润约(yuē)1.11亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司(sī)一季报的十大流通股股东来(lái)看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募的中欧价(jià)值(zhí)发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了(le)半壁江山(shān)。需要(yào)强(qiáng)调的(de)是(shì)，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金经理曹(cáo)名长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同时重(zhòng)仓的房地产产业链股票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一(yī)时的家居板(bǎn)块也因疫情、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光(guāng)，家居板块中年内表(biǎo)现最(zuì)好的(de)是志邦家居(jū)。同(tóng)一时间段，该股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归(guī)母净利润(rùn)，公司都(dōu)实现了(le)同比双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具，一季报(bào)中他管理的(de)广发策略优(yōu)选和广发安宏回报均增加了持股，而这两只产(chǎn)品也(yě)成为志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)，其也成为他(tā)的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外(wài)，下游的物业(yè)股也越(yuè)来越被(bèi)机构所青睐，不过这类(lèi)标的(de)大多在(zài)香(xiāng)港上(shàng)市，如何选择(zé)成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我选公司还是(shì)希望(wàng)挣的是市场化应该挣的(de)钱(qián)，以(yǐ)我曾(céng)经买(mǎi)的(de)绿城服务为例(lì)，它在中(zhōng)高(gāo)端(duān)楼盘占(zhàn)比是(shì)比较高的，每年(nián)到期(qī)的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动的(de)大(dà)部(bù)分项目到期(q脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思ī)之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到(dào)产(chǎn)品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司(sī)很少(shǎo)，因为物业公(gōng)司(sī)很容易一(yī)开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定(dìng)人员成本的年度增(zēng)长，不过服务(wù)没有(yǒu)特别好，客户没(méi)有那么满意(yì)，能做到提价难度是非常大的。但是(shì)该公司能在(zài)业内(nèi)做到到期之(zhī)后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定(dìng)位和(hé)比较好的服务是有关系的。”他进(jìn)一步(bù)强调。

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思