5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信用罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季(jì)还(hái罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片)小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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